商品房质量发生问题纠纷要如何处理?

　　房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《主宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅出售后，委托物业管理公司等单位维修的，《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

　　住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。

　　不管房屋是否经过验收合格、是否已经交付业主使用，只要房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者要求退房和赔偿损失的，法院都应予支持。

　　另外，即使房屋的主体结构没有质量问题，但有其他严重影响正常居住使用的质量问题，但有其他严重影响正常居住使用的质量问题的，购房者同样有权要求退房和赔偿损失。这里所称的“房屋质量问题”包括以下范围：

　　(1)房屋防水工程;

　　(2)其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等;

　　(3)电气管线、上下水管线的安装工程;

　　(4)供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。

　　同时，房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失有房地产开发企业承担。

商品房质量问题应当如何索赔?

　　(一)房屋质量赔偿标准。根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”因此，居住房屋出现了质量问题，根据房屋年龄的不同，出现问题的部位不同，物业的处理方式也不尽相同。由于上海的气候环境所致，渗漏水是房屋质量问题中比较突出的一个，因此在大多数情况下，5年是一个分界点。

　　(二)五年内房屋质量有问题找开发商。目前大多数新房由于施工要求的提高，严重的质量问题已经不会出现。根据上述条例，如果电气管线、给排水管道在交房后2年内，渗漏水等问题5年内出现，物业在接到居民的报修后，会转而找开发商或施工单位来解决。也有一些施工单位会规定修缮资金标准，委托物业另找工程队修缮，随后找他们报销。而房屋地基等基础节构，开发商一般是终身保修的。

商品房常见的质量问题有哪些?

　　门窗：(1)门窗不正(2)油漆脱落(3)内门翘曲;

　　门板开裂：(4)门窗五金附件生锈，门锁脱簧(5)门窗关闭不严;

　　卫生洁具：(1)卫生洁具连接件滴、渗水(2)下水不通畅;

　　地面：(1)地面空鼓、开裂、不平整(2)地面泛水倒坡积水;

　　面砖镶贴：(1)排列不规则，接缝不均匀(2)釉面砖空鼓，缺楞(3)釉面开裂(4)翘曲，表面不平整;

　　屋面渗、漏水现象;

　　铝合金窗：(1)卡辊(2)框扇相碰，关闭不严(3)密封条、毛刷条短缺(4)密封股封闭不严，向内渗水(5)膨胀锚固螺丝生锈;

　　墙面抹灰：(1)墙面浆活起碱脱皮(2)龟裂(3)涂料遇水脱落;

　　电气照明：(1)开关、插座安装倾斜(2)插座缺相或短路;

　　给水系统：(1)水表空走(2)阀门关闭不严(3)阀门脱丝，连接件滴水(4)截止阀生锈影响水质(5)支架安装不牢;

　　排水系统：(1)地漏、管道堵塞(2)化便池不内粉(3)室外排污管不通畅。